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冯焱东:债券融资将重塑房地产金融格局

2015-08-18 08:00:24

  ◎冯焱东

  一直以来我国房地产金融(不含按揭贷款)的总体格局是银行开发贷款、信托、民间融资占主导,债市、股市、资管计划、私募基金、典当、PE投资等方式为补充。

  近几年我国债券市场发展迅速,今年6月底,债券市场总托管余额已达到39.5万亿元,是2008年底的近4倍,债券融资余额达到贷款余额的44.5%,债券已然成为我国第二大融资方式。

  随着债市的高速发展和去年债市对房企的开闸,债券融资正在改变房地产金融格局。

  今年1~7月,房企在国内债券市场的融资规模出现井喷,据中信证券研究部统计,今年上半年有54家房企发布国内债券融资预案,再加上7月份万达、龙湖等公司债的发行,1~7月房企债券拟融资规模将超过2000亿元。另据联合资讯评估公司统计,2015年上半年,房地产企业中期票据发行规模同比、环比增幅均超过50%。

  尽管去年房地产金融9万亿元左右的总体规模中,国内债券融资占比不到1%,但未来几年各种房地产债券融资余额有望达到数千亿元规模,占比将明显上升。不过,债券融资门槛较高,外部评级达到一定标准的大型上市房企将受益,中小房企难以分享债券融资盛宴。

  当前债券融资发展迅速,虽然规模还不是很大,但却给房地产金融带来各种优势。

  一是债券融资将进一步降低房企融资利率水平。龙湖今年已发债60亿元,其中20亿元债券五年期的票面利率仅3.93%,20亿元债券七年期的票面利率仅4.2%,双双创下今年以来同年期房地产行业境内公开发债利率新低,相当于同期银行贷款基准利率七折多。中海地产7月发行了一笔6亿欧元的海外债,期限4年,票面利率仅1.75%,创造了中国上市房企境外债的最低利率,仅相当于同期银行贷款基准利率的三分之一。

  二是债券融资更加灵活。房地产开发贷款一般都要求土地或在建工程抵押,资金使用必须符合固定资产贷款管理规定,一般以受托支付方式根据工程进度分期放款,用途管理比较严格。而债券资金使用则灵活许多,一般不需要抵押品,可一步到位,也不存在受托支付问题。

  三是债券融资加快房企的金融脱媒进程。以往房地产公司主要的融资渠道是银行贷款,由于债券融资规模大、成本低、期限长、使用灵活,不需要抵押品,大型上市房企已有融资债券化的趋向。据笔者了解已有开发商计划用债券融资取代全部开发贷款。

  房地产进入白银时代后,各家银行为规避风险把合作对象主要锁定在大型房企身上,而大型房企却开始依赖债市及其他直接融资渠道获取资金,大有融资债券化的趋势。

  对于开发商来说,债券融资首先将进一步加快大型房企和中小房企的分化。近年来房企利润一直在不断下滑,融资成本高低对开发商利润的影响越来越大,能发债的大型开发商优势将更加明显,房地产集中度将进一步提升。

  其次,债券融资将优化房企债务结构,5年以上期限债券可以使房企负债长期化,减轻短期偿债压力。

  最后,债券融资可促使房企更加重视财务结构的稳健性。只有评级得到较高级别的公司才能发债,且评级越高发债成本越低,所以发展与风险平衡的公司特别是低杠杆公司将更受债市青睐。在大型房企融资呈现债券化的趋势下,高杠杆公司必须重新审视自己的发展模式。

  (作者为民生银行地产研究院首席研究员)

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