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中航地产放弃武汉首个商住项目 或因资金链承压

2016-07-30 09:42:38

  资金链承压?中航地产放弃武汉首个商住项目

  杨玲玲、张家振

  近日,一则工商信息变更在业内掀起波澜,融创替代中航地产成为了九方城的“新东家”。《中国经营报》记者登陆全国企业信用信息公示系统查询看到,武汉合富联银置业发展有限公司与其大股东武汉会昌置业投资有限公司(以下简称“会昌置业”)同时进行了包括法人信息在内的工商变更。

  作为华中金融城总部的首个项目,武汉九方城位于武昌区姚家岭村,总体量达160万方,是武汉金融中心建设规划“一心、两核、资本谷”中江南“一核”的核心区,将让武昌区最后一个城中村变身金融城。

  2014年开始,九方城由尚文房地产开发有限公司(以下简称“尚文地产”)联手央企中航工业下属中航地产股份有限公司(以下简称“中航地产”)合作开发。项目开发主体武汉合富联银置业发展有限公司是中航地产与尚文地产的合资公司,中航地产为其大股东。

  2014年出资上亿元成立项目公司参与地块开发,2016年黯然退场,中航地产低调放弃了在武汉的首个商住项目。不过中航地产并未就此退出武汉市场,6月28日,其发布公告称,将与关联公司合作开发武汉东湖高新区项目。

  中航地产退出九方城始末

  早在今年2月,《中国经营报》记者在实地探访九方城工地时发现,距离2014年12月举行奠基仪式1年多后,项目几乎处于静止状态,地块被周边居民开垦成菜园,生活垃圾随处可见,仅部分地块完成土方工程。彼时,在武汉国土资源和规划局官网上,记者也无法查询到该项目的建筑规划许可证、工程施工许可证等相关信息。

  该地块一直颇受各方关注,6月23日,随着项目开发公司的工商信息发生变更,九方城的实际操盘手易主融创。7月19日,《中国经营报》记者登陆全国企业信用信息公示系统查询得知,武汉合富联银置业发展有限公司的大股东会昌置业,其股东已发生变更,由北京荣轩投资发展有限公司变更为武汉京汇置业有限公司(以下简称“京汇置业”),与此同时,京汇置业的股东主体则变更为武汉市政融创房地产有限公司。

  由此,融创接手九方城项目的消息被坐实。

  华中金融城总部位于武汉市,占地近5平方公里,在中北路、民主路、中山路、双湖桥及沙湖环湖路所围合的4.57平方公里区域,按照国际一流标准,建设武汉华中金融城,形成武汉江南核心区。

  其一期核心项目九方城则位于武昌区最后一个城中村姚家岭地块,于2010年12月28日在武汉土地市场挂牌,编号P(2010)172号,由K1—K6 六宗地块组成,总出让面积205945平方米,被尚文房地产开发有限公司以17.83亿元底价摘得。

  此后,武汉尚文房地产开发有限公司与中航地产股份有限公司共同创办武汉合富联银置业发展有限公司,中航地产股份有限公司为大股东。

  2014年12月24日,总投资200亿元的华中金融城总部九方城项目举行奠基仪式,标志着两核中的“南核”华中金融城一期建设正式启动。

  开工现场,九方城项目相关负责人曾提出:“央企的强大资金、资源实力,加上本土企业对区域格局的理解,将是项目成功的根本保障。作为华中金融城首个启动的大型项目,九方城将得到中航地产和尚文地产的全方位、倾斜性的支持。”

  转让股权回笼资金?

  一位接近中航地产的武汉业内人士告诉记者:“中航地产已经整体退出九方城项目,不再参与任何相关的事项。”

  对于中航退出该地块的原因,武汉房地产专家刘斌向本报记者分析称,该地块处于中北路商务区与武昌滨江商务区的过渡地带,政府想将其成片规划,但是一个商务区的规划落地,需要数百亿、上千亿的真金白银投入,单靠某个楼盘的一己之力难以实现。“中航进驻几年后放弃该地块,应该是对地块条件、市场环境、自身实力、开发经验等因素进行过综合考量。当然,也有可能是出于企业整体的战略决策。”

  他同时指出:“该地块面积大,商业占比高,地块所在位置做住宅是优质地段,但是做商业未来就很难预测。此外,拿地时地价便宜,现在周边房价和地价都发生了巨大变化,一转手,找个接盘侠套现,立马赚一笔,何乐而不为?”

  2015年8月21日,中航地产发布公告:2015上半年中航地产营业总收入为16.13亿元,同比下降17.90%;其中,房地产开发业务共实现营业收入 7.53 亿元,同比下降 16.43%。归属于上市公司股东的净利润-1.11亿元,同比下降325.29%;基本每股收益-0.1671 元,同比下降325.29%。

  业绩欠佳,中航地产的中报“魔咒”仍在持续。对此,有行业人士分析称:报告期内,公司通过股权转让,剥离了建筑、幕墙、监理等非地产业务,这是报告期内营收下降的原因之一,同时,公司出售了部分参股房地产项目(主要是与集团合作开发项目)的少数股东权益。

  长期以来,中航地产不断通过转让下属公司股权以回笼资金。仅2014年,中航地产即公开挂牌转让 2 家子公司,协议转让 5 家子公司。

  本报此前曾披露,根据今年1月中航地产发布的2015年度业绩预告公告,去年全年归属于上市公司股东的净利润或同比下降2.54%至39.09%。其预计净利润约为3亿元至4.8亿元,而2014年的净利润则为4.93亿元。

  另据中航地产最新发布的2016年一季度业绩预告,报告期内中航地产归属于上市公司股东的净利润预计亏损额为1.38亿元至1.72亿元。

  武汉一位不愿具名的行业人士置评,退出的原因是多方面的,而净利润下滑使得公司资金链承压,应是其选择退出的一个重要原因。

  与关联公司合作开发东湖高新区项目

  即使被迫放弃九方城,中航地产却并未就此退出武汉市场,而在寻找新的项目落地武汉。

  6月28日,中航地产发布公告称,其与中航通用飞机有限责任公司(以下简称“中航通用”)、中国特种飞行器研究所(以下简称“605所”)签订《武汉EP(2013)045B项目合作协议》,共同投资开发目标地块。

  武汉中航通飞特种飞行器有限公司(以下简称“项目公司”)由中航通飞与605所于2014年6月27日共同出资设立,注册资本为人民币1000万元,其中中航通飞持股80%,605所持股20%。

  去年7月,项目公司通过土地公开市场摘牌方式取得位于武汉市东湖新技术开发区光谷大道以东、雄楚大道以南宗地号为EP(2013)045B地块的土地使用权,土地面积为24243平方米,规划建筑面积为92155平方米。项目公司已付清全部土地价款9387.67万元人民币。

  在本次合作中,中航地产或其指定的下属子公司对项目公司单方增资人民币3000万元,增资完成后项目公司注册资本金为4000万元,其中中航通飞出资800万元,持股20%,605所出资200万元,持股5%,公司出资3000万元,持股75%。

  具体而言,中航通飞、605所提供目标地块的国有建设用地土地使用权,获得其中规划建设的特种飞行器研发中心科研楼一栋(以下简称“研发中心”,建筑面积22600平方米,含300个车位)所有权、航空主题馆(前期拟规划面积7897平方米)经营管理权及项目公司3000万元固定利润分配(不包含研发中心结算引起的冲抵利润);公司负责项目建设资金的筹措、项目的开发运营,对项目公司经营成果负责,并获得项目公司除上述分配给中航通飞、605所利益外的其他全部收益。

  值得一提的是,合作方中航通飞、605所与公司均为中国航空工业集团公司的下属单位,因此该投资事项构成关联交易。

  《中国经营报》记者就中航地产退出武汉九方城项目始末以及与关联公司合作开发武汉东湖高新区项目细节等问题致函中航地产总部,截至发稿,未收到对方任何回复。同时,记者联系采访融创中国武汉公司总经理王迎佳,其回应称,正在总部开会,随后便匆忙挂断了电话。

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