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南京房价飙涨引高层关注 酝酿升级版限贷政策

2016-07-30 09:41:53

  房价飙涨引高层关注 南京酝酿升级版限贷政策

  本报记者 王海春 上海报道

  土地熔断机制被指效果不彰,南京近日又在酝酿出台更严厉的限贷政策。“如果出台限贷,预期南京会在保持平稳的状态下,出现一定的波动。”克而瑞研究部副总经理林波在接受记者采访时说。

  不过高和资本董事长苏鑫认为,货币超发即使再限贷,也只能解一时之急。钱多了,首先会流入资产领域,政府最担心的是资金进入消费领域。

  “由于国内投资渠道很少,中国还面临汇率的压力。由于资产和汇率只能保一个,如果一定要在两者之间取舍,相信政府最终会选择保资产。也正是这样的逻辑,使很多投资人和购房者对楼市继续持乐观态度,敢于继续进场。”苏鑫说。

  投资需求占不小比例

  今年房价不断涨涨涨的南京近日传出消息,南京拟出台限贷政策。有关南京限贷的消息中,目前已经有两个版本。

  据南京当地房产中介的消息,购房者名下在南京有一套住房且贷款已结清的,再次购房时的首付比例将提高到3.5成;名下已有两套住房贷款已结清的算二套,首付5成,利率上浮10%。

  从南京开发商传出的版本,限贷的口子收得更紧:无论购房者名下是否有房产,第一套房的首付比例都将提高到35%,二套房的首付比例则提高到五成,而三套房则停贷。

  就拟出台限贷政策的市场传言,央行南京分行方面表示目前房贷政策没有变化,但南京正在酝酿一揽子计划,或许会对房贷有一定影响。

  中国指数研究院南京总经理曹旭东告诉记者,南京市政府相关部门的确在讨论要不要出限贷政策,何时出。

  据了解,南京之所以酝酿出台限贷,其中一个原因是来自中央政府的压力。南京一家机构高层告诉记者,今年南京楼市的火热已经引起高层的关注,前不久住建部官员还专门听取了关于南京房地产市场的报告。

  克而瑞研究部副总经理林波表示,近日政府开会讨论认为要抑制过快形成的资产泡沫,对房地产来说是一个信号,部分过热城市的政策可能会分阶段和不同批次收紧。

  “目前看资产泡沫较大的领域,就是房地产了。地方上可能也会出台相应的措施进行落地,而落地的重点,可能会是像南京、合肥这样热点城市的房地产市场。”林波说。

  研究人员告诉记者,从需求层面南京未来也很难继续支持房价如此快速的上涨。

  据中指院的调研,今年南京楼市改善需求的增加幅度较大,但目前南京房地产市场中投资甚至投资需求也占了不小比例,改善需求的比例可能还不到三分之一。曹旭东认为,如果出台限贷,将砍掉很大一部分需求。

  “今年南京购房者所用的杠杆率很高。如果进行投资去杠杆化,不排除房价出现一定波动。”曹旭东说。

  多个城市被指有风险

  业界人士指出,南京拟出限贷的另一个原因是不想步无锡楼市的后尘,图一时卖地之快使楼市陷入长久的低迷期。

  亿翰智库分析师陈其雄告诉记者,无锡也是经济较发达的城市,民营经济活跃。但因为过度的地产开发,房价涨幅过快,近几年形成了大量供应,目前去库存之路仍然有相当远的路要走。

  “我们对南京的供需结构进行了调研,结论是房价涨幅过快。如果南京过度透支需求,未来的楼市风险将加大,极有可能成为另一个无锡。”陈其雄表示。

  南京之后,其它几个热点城市是否也会出台政策,成为各方关注的焦点。在今年被认为最有潜力的楼市四小龙中,除了南京,合肥、厦门也被认为有一定的风险。

  克而瑞最新公布的全国城市发展榜单中,在人均购房支出这一项,厦门在全国城市中排第三位;而为人所熟知的房价收入比,厦门也排在第三。

  在研究人员眼中,厦门的新房均价已经比较高了。分析人士告诉记者,目前厦门新建商品房的均价已经达到3万元/平方米,而去年的时候只有2万元/平方米。“如果以3万元/平方米的价格,在厦门很难买到房。岛内的房价已经在5万元/平方米以上,很偏远的地方也要约2万元/平方米。”一位分析师说。

  而厦门不久前出现一则与政策相关的事情。厦门房产部门披露将出台限购政策,但之后不久就撤回了政策。有媒体报道称,是厦门房管门与银行系统之前的沟通出现一些问题,因而放缓了政策的出台。

  对此有分析师认为,银行可能担心当地出台限贷政策后房价出现波动,影响当地银行房贷资产的安全。

  林波指出,厦门虽然今年楼市很旺,但经济层面一直比较弱。但与厦门相比,在产业结构、发展潜力和对人口的吸纳能力上,合肥楼市虽然进入快车道,但产业和经济底子比较弱。“合肥如果放任房价上涨将是涸泽而渔,对整个城市发展都不利,所以合肥才出台了比较严厉的楼市政策。”林波在接受记者采访时说。

  苏鑫指出,开发商之所以扎堆在一线和热点二线城市投资,是因为在其它城市不赚钱,只能在这些城市拿地做项目。

  “国内市场除了房地产,不可能有其它行业可以容纳如此庞大的资金。有庞大的资金,又集中在少数几个城市,房价和地价肯定会涨。这种情况下,限贷只能说是救急之法。”苏鑫说。

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