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一线城市地产投资减弱 成都为最被看好二线城市

2016-07-29 20:42:57 第一财经网

在三四线城市收紧供应的大背景下,开发商在城市选择上迎来了前所未有的趋同,不论是央企、国企还是民企,都更青睐于一、二线热点城市的投资机会,并直接导致了这些城市土拍高热、地价激增。

全国开发商青睐的城市基本集中在20个左右,而这也导致2016年上半年拍出了百幅“地王”,成为名副其实的“地王年”。但在经历了地价与房价的飞速上涨之后,当下各能级城市之间的投资收益预期正在快速拉近。

“从消费者角度来说,支持热点城市房价上涨的需求动力已略有不足;从企业角度来看,高价拿地的成本风险也越来越高;从政策导向来看,热点城市的调控收紧也在不断落地。”克而瑞研究中心副总经理林波告诉记者。

克而瑞研究中心通过人口、住宅成交金额、收入情况、城镇化率等13个指标对全国286个城市进行地产投资研究,其发现地产投资最具前景的10个城市分别为上海、北京、广州、深圳、成都、武汉、苏州、南京、杭州、厦门。

《中国城市房地产市场投资前景排行榜》前50位

从测评结果看,目前地产投资前景较优的城市仍主要分布在长三角、珠三角、京津冀,几乎半数的TOP50城市位于这三大城市圈。从本次前景排名结果来看,TOP50城市拥有全国32%常住人口,商品住宅成交面积全国占比为43%,成交金额占比更是达到60%,市场需求热度、购买能力均显著高于其他城市。而这其中,又有25座城市位于长三角、珠三角和京津冀,三大经济区仍是行业发展的高地。

具体看三大经济圈,长三角共有13座城市进入TOP50,随着安徽部分城市正式列入长三角发展规划,在全国最为发达的城铁网络推动下,长三角高铁沿线城市正迎来了经济互通、人才流动的快速发展期。而珠三角共有8个城市进入前50名,占TOP50比例为16%。作为全世界最大的城市群,在香港、深圳、广州三座城市的辐射带动之下,珠三角拥有着全国最为成熟的三线城市市场,佛山市最终排名更是高达14位。京津冀城市圈排名靠前城市变化不大,仍只有北京、天津、石家庄、唐山等4市进入房地产前50名。

通过测评,一、二、三线城市前景平均得分为80.96、43.73和19.34,各线城市平均得分之比约为8:4:2,与2015年测算结果相差不大,但是一线城市投资得分已经开始下滑。

“一线城市人口流入开始减少,上海更是出现了负增长。严格的户籍制度和高房价正在挤出一部分人去二线城市,因此一线城市的地产投资得分开始降低。”林波指出。

中国城市房地产市场投资前景综合测评得分

从城市变化看在二线城市中,武汉的名次上升得比较明显,排名第六,天津下降比较明显,主要是受滨海新区的高库存所拖累。其他的三线城市里能够进入到前二十强的一个是佛山,一个是惠州,还有一个珠海,主要还是一线城市的人口外溢导致。

同时,长沙、无锡、东莞,长沙和无锡由于目前的库存量相对来说偏高,所以排名也开始下滑。之前的高速投资导致的高库存依旧没有有效消化,因此这些城市楼市一直不见好转。而温州则开始出现上升,这个上一轮房地产炒作属于泡沫破裂的一个典型城市,经过这几年的调整和消化以后,从2015年来看温州市场已经表现出非常强的活力。

林波表示,二线城市里,排名靠前的基本上与今年的热点城市是高度吻合的,这里成都可能还算不上热门,但是房价市场已经逐步进入一个快车道。成都排名与它的市场规模、人口数量各方面都有很大的关系。所以未来的话成都也会紧随着武汉、南京逐渐房价有一个明显的气色。接下来就是大家都知道的几个热门城市:武汉、苏州、南京、厦门、合肥、天津、郑州都是今年相对来讲房价市场表现比较活跃的,房价上涨速度比较快的,成交比较火爆的几个城市。

“成都的得分点第一个在于它的市场规模很大,成都基本上都是成交规模排在市场第一名的,这个给它得分拉了不少。它的库存、供求关系处在一个合理的区间内,它没有像武汉、南京的消化周期跌到了六个月或者三个月。这块只能讲我们从市场层面还没看到成都房价的上涨,但是我相信如果继续这样的话肯定会有表现。因为它的各项指标显示出来,还是有很高的一个上升力,不管政策也好,还是规划也好,可能有一个出发点就会上升。所以这个房价涨起来就跟火车开动一样,一开始比较慢,后面会越开越快。”林波说。

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